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IFI versus Taxe sur la plus-value immobilière : faut-il céder ou conserver son bien ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été partiellement supprimé et réformé en « Impôt sur la Fortune Immobilière, l’IFI ».

Détenir de l’immobilier, à hauteur d’1,3 million d’euros nets ou plus, coûte désormais plus cher fiscalement que détenir la même somme en numéraire.

Avant d’opter pour la cession d’un bien immobilier donné, encore faut-il connaître le montant de la Taxe sur la plus-value immobilière due (TPI). Cette taxe au taux de 19% se cumule avec les prélèvements sociaux de 17,2% (PS) pour un total de 36,2% appliqué à la plus-value réalisée.

Cette plus-value (grossièrement calculée en déduisant le prix d’acquisition du prix de cession) peut être très souvent réduite grâce au système des abattements annuels, (voir notre Fiche spécialisée).

Ainsi, il convient de comparer :

  • La TPI calculée précisément à l’aune des abattements annuels et donc des années de détention du bien ;
  • À l’IFI dû chaque année en cas de détention d’un bien (+ Taxe Foncière, TF).

A titre d’exemple :

Une résidence secondaire détenue depuis 12 ans acquise 1,3 M€, valant 1,6 M€ nets (emprunt terminé) après 12 ans de détention. La TF est de 2 000 € /an.

Le propriétaire hésite à attendre jusqu’à la 16ème année de détention afin de bénéficier dabattements supplémentaires.

  • L’IFI + TF annuels = 4 800 €, donc sur 4 années  = 19 000 €
  • La TPI (PS inclus) en cas de cession la 12ème année = 78 000 €
  • La TPVI (PS inclus) en cas de cession la 16ème année = 61 000 €

On voit dans cet exemple qu’attendre 4 années supplémentaires permet de réduire la TPI de 17 000 € mais, conduit à un paiement d’IFI et TF sur ces 4 années de 19 000€.

Ce qui signifie que dans ce cas là, cela n’est pas avantageux d’attendre pour vendre cette résidence secondaire déclarée au prix de 1,6 M€.

Il est donc important pour chaque situation de réaliser une simulation précise.

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