Achat en SCI ou en indivision
Par défaut, un bien possédé à plusieurs à la suite d’un achat ou d’un héritage est géré selon les règles de l’indivision. Mais vous pouvez parfaitement choisir de mettre un bien immobilier en SCI.
Indivision ou SCI ? Avantages et inconvénients
L’indivision est, par nature, un régime instable, susceptible de blocages.
L’indivision est plus précaire que la SCI
Toute personne en indivision peut y mettre fin et demander le partage sans avoir à justifier sa demande (voir art. 815 du code civil).
En SCI, cette précarité n’existe pas car la durée de la SCI est prévue par les statuts et le retrait d’un associé n’y met pas fin.
En indivision, les risques de blocages sont plus importants qu’en SCI
En indivision, l’unanimité reste indispensable pour les actes les plus importants comme par exemple la vente du bien. Les actes d’administration ou de gestion ordinaires se votent à la majorité des 2/3. Si on ne réussit pas à réunir les voix nécessaires, on risque le blocage.
La création d’une SCI permet une gestion plus efficace par le ou les gérants désignés qui bénéficient d’une certaine marge de manoeuvre prévue par ces statuts. Sont prévues aussi dans les statuts les règles de majorité à appliquer aux différentes décisions.
La définition des statuts revêt donc une importance toute particulière et permettra la mise en place d’un système souple et efficace.
Règles de fiscalité
Comme la SCI n’est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Il faudra cependant déposer une déclaration annuelle de résultat.
La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n’acquitte pas d’impôt sur le revenu (c’est ce que l’on nomme la transparence fiscale).
Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu’un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.
En cas de déficits, l’associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d’autres bénéfices fonciers.
En cas de vente d’un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l’éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.
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