Le régime des locations AirBNB

Les locations saisonnières de type AirBNB se sont largement développées ces dernières années, au point que le législateur a légiféré en la matière, afin d’en limiter les abus et de faire face aux pénuries de logements. Nous nous attarderons sur le régime juridique, fiscal et social applicable.

Le régime juridique

Les locations saisonnières sont strictement encadrées, afin de favoriser les locations continues.

Ainsi, les propriétaires d’un meublé souhaitant le louer, doivent le déclarer en mairie, qu’il soit classé ou non, par le biais du formulaire spécifique, sous peine de devoir payer une amende de 450 €. Cependant, cette obligation déclarative ne concerne que les résidences secondaires et ne vise pas le bailleur louant sa résidence principale. Un logement doit être occupé durant 8 mois au moins dans l’année pour être considéré comme une résidence principale. Il est donc possible de louer cette dernière 4 mois dans l’année.

Dans certaines communes (Paris et sa petite couronne, communes de plus de 200 000 habitants, communes de plus de 50 000 habitants situées dans une zone tendue) une autorisation en mairie doit être également demandée. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation est accordée sous réserve du respect d’une règle dite de compensation qui impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial devant être transformée en local d’habitation.

Il est possible d’obtenir un classement, afin d’indiquer au client le niveau de confort et de prestation offert. Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles et il faut s’adresser, afin d’en bénéficier, à l’organisme évaluateur agréé de son choix figurant sur les listes du site internet « Atout France ».

Le régime fiscal

Les revenus tirés des locations saisonnières sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Ainsi, lorsque le montant des recettes n’excède pas 70 000 euros, on appliquera le régime du micro BIC qui permet de déterminer forfaitairement les charges déductibles en appliquant un abattement de 50%.

Exemple : un propriétaire qui loue de manière saisonnière un logement a perçu 20 000 euros de loyers. Il sera imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur 10 000 euros.

Si le seuil de 70 000 euros est dépassé ou si le contribuable fait une option (avant le 1er février ou en déposant en mai la liasse 2031 relative à la première année de location), on appliquera le régime du réel. Dans cette hypothèse, les charges réellement supportées (taxe foncière, charges de copropriété…) viendront en déduction du résultat imposable.

Le réel peut se révéler très intéressant, puisqu’il permet notamment d’amortir (déduire chaque année une part de la valeur d’acquisition) les immeubles loués et ainsi de réduire largement son imposition. En contrepartie, il faut prévoir des frais de comptabilité (en partie défiscalisables).

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale de manière saisonnière sont exonérées d’impôt sur le revenu lorsque le montant des recettes annuelles n’excède pas 760 euros.

Le montant des recettes (si régime micro) ou du résultat imposable (si régime réel) doit être déclaré dans une case spécifique de la déclaration 2042 C PRO (annexe de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Le régime social

En principe, les revenus tirés des locations saisonnières sont considérés comme des revenus du patrimoine et ne sont pas soumis aux charges sociales (mais aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%).

Toutefois, les personnes qui tirent de cette activité plus de 23 000 euros doivent être désormais affiliées au RSI (régime social des indépendants) et payer des cotisations assises sur le bénéfice déclaré.

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